Encadrement des loyers à Marseille : les règles en 2026

« À Marseille, il n’y a pas d’encadrement des loyers. » La phrase circule dans les agences comme dans les conversations de palier, et elle est à moitié fausse. La ville n’a pas de loyer plafond au mètre carré, c’est vrai. Mais depuis 2012, un autre mécanisme y bloque les hausses entre deux locataires, et il vient d’être reconduit pour un an. Voici ce qu’il permet, ce qu’il interdit, et comment vérifier un loyer vous-même.

Marseille est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?

Oui, mais pas celui auquel on pense. Il existe en France deux dispositifs distincts, et Marseille n’en applique qu’un.

Le premier, l’encadrement de l’évolution des loyers, s’applique dans toutes les communes classées en zone tendue. Il ne fixe aucun montant au mètre carré. Il interdit simplement qu’un bailleur profite du départ d’un locataire pour augmenter le loyer au-delà de ce que prévoit la loi. Chaque été, un décret le reconduit pour douze mois : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 couvre les contrats signés ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Marseille et les communes de son agglomération sont dans le champ.

Le second, l’encadrement du niveau des loyers, est celui qui fait les titres de presse. Issu de la loi ELAN, il repose sur des loyers de référence arrêtés par le préfet, quartier par quartier, et il s’applique dès la première location. Paris l’applique depuis juillet 2019, puis Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier ou Bordeaux l’ont rejoint. Pas Marseille.

Conséquence pratique : un propriétaire marseillais qui loue pour la première fois fixe son loyer librement. Celui qui reloue un appartement déjà occupé, en revanche, est tenu par le loyer de son ancien locataire. C’est cette règle-là, bien réelle, que la plupart des annonces passent sous silence.

Zone tendue : ce que le classement change pour un bail marseillais

La zone tendue désigne les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements ne suit pas la demande. La liste figure à l’annexe du décret n° 2013-392, modifiée à plusieurs reprises, notamment par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Marseille y figure depuis l’origine, avec une partie des communes de l’agglomération.

Le classement déclenche quatre effets, et le plafond de relocation n’est que le premier.

1. Le plafond à la relocation, détaillé plus bas : le loyer du locataire précédent sert de limite.
2. Un préavis réduit à un mois pour le locataire d’un logement vide qui donne congé, au lieu de trois mois ailleurs (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
3. Une mention obligatoire dans le bail : le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent locataire, dès lors que celui-ci est parti moins de 18 mois avant la signature (article 3 de la même loi).
4. La taxe sur les logements vacants, due par le propriétaire d’un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite (article 232 du code général des impôts).

Pour une commune voisine de Marseille, ne vous fiez pas à la proximité. La liste retient des communes de l’agglomération, pas l’ensemble de la Métropole, et le simulateur « zone tendue » de service-public.fr reste le seul moyen fiable de trancher en deux clics.

Le champ couvre les logements loués vides ou meublés au titre de la résidence principale, qu’ils appartiennent à un particulier ou à une société. Il exclut les logements HLM et ceux conventionnés à l’APL, qui ont leurs propres plafonds (voir la demande de logement social à Marseille et ses barèmes), les logements encore soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.

Relouer : le loyer du précédent locataire sert de plafond

La règle tient en une ligne : le loyer du nouveau bail ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Une seule souplesse est prévue. Si ce loyer n’a pas été révisé au cours des douze mois qui précèdent la signature, le bailleur peut appliquer la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Le calcul compare deux valeurs de l’indice : celle du trimestre qui a servi à la dernière révision, et la dernière publiée au jour de la signature. Au 24 septembre 2026, cette dernière est celle du deuxième trimestre 2026, soit 148,37.

Les valeurs d’indice ci-dessous sont celles qui servent le plus souvent en ce moment, pour des baux dont la dernière révision date de 2025 ou du début de 2026.

Un exemple chiffré. Un deux-pièces du 5e arrondissement était loué 850 € hors charges, avec une dernière révision calée sur l’IRL du deuxième trimestre 2025. Le locataire part en août, le bail suivant est signé en septembre 2026. Plafond : 850 × 148,37 / 146,68, soit 859,79 €. Moins de dix euros de hausse. Pas 950, pas 900.

Les trois cas où le loyer se fixe librement

Le plafond ne joue que s’il existe un « précédent locataire » récent. Trois situations le font disparaître.

La première mise en location, d’abord. Un logement neuf, ou un logement qui n’a jamais été loué, se loue au prix que le marché accepte. La vacance longue, ensuite : pour une nouvelle mise en location après au moins 18 mois d’inoccupation, la référence à l’ancien loyer tombe. Les gros travaux, enfin : quand le bailleur a réalisé, dans les six mois précédant la signature, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer, le loyer redevient libre.

Entre ces cas et la règle générale, le décret aménage deux hausses encadrées. Le tableau ci-dessous les réunit, avec la pièce qu’il faut pouvoir produire en cas de désaccord.

Attention au mot « amélioration ». Repeindre, changer une moquette ou remplacer un chauffe-eau à l’identique relève de l’entretien, pas de l’amélioration. Une salle de bains refaite, une isolation, une cuisine équipée là où il n’y en avait pas : c’est de cela que parle le texte. Les travaux de mise en conformité avec la décence comptent aussi.

Travaux et loyer sous-évalué, les deux hausses tolérées

Ce sont les deux seules façons, pour un bailleur marseillais, d’aller au-delà de l’IRL lors d’une relocation. Elles se calculent, elles ne se décrètent pas.

Après des travaux

Condition d’entrée : des travaux d’amélioration, réalisés depuis la signature du dernier bail, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Plafond : la hausse du loyer annuel ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux, toutes taxes comprises.

Exemple. Un studio loué 700 € par mois, soit 8 400 € par an. Le propriétaire a fait refaire la salle d’eau pour 6 000 € TTC, au-dessus du seuil de 4 200 €. Hausse annuelle maximale : 15 % de 6 000, soit 900 € par an. Le nouveau loyer peut monter à 775 € par mois.

Quand le loyer était manifestement sous-évalué

C’est le cas d’un appartement loué depuis longtemps à un prix resté très en dessous du voisinage. Le bailleur peut alors augmenter le loyer, mais seulement de la moitié de l’écart entre le loyer moyen de logements comparables du voisinage et le dernier loyer appliqué. Ancien loyer 600 €, loyers comparables autour de 760 € : l’écart est de 160 €, la hausse plafonnée à 80 €, le nouveau loyer à 680 €.

Tout repose sur la preuve de ces loyers « comparables ». La loi de 1989 fixe le nombre de références à fournir : trois en règle générale, mais six dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, ce qui est le cas de Marseille (article 19). Au moins deux tiers d’entre elles doivent concerner des locations sans changement de locataire depuis trois ans. Chaque référence précise l’emplacement, la surface, le nombre de pièces et le loyer.

Pour situer un loyer, l’Observatoire local des loyers, tenu par l’ADIL des Bouches-du-Rhône, donne un ordre de grandeur. Sur ses données 2024, le loyer médian du parc privé marseillais va de 11,2 €/m² dans la zone la moins chère de la ville à 15,9 €/m² dans la plus chère, pour une médiane de 13 €/m² sur l’agglomération. Ces moyennes ne remplacent pas les six références exigées. Elles disent seulement si un écart annoncé est plausible ou fantaisiste.

Renouvellement du bail : quand le propriétaire peut-il augmenter ?

Un bail vide consenti par un particulier dure trois ans ; six ans quand le bailleur est une société. À son terme, il se renouvelle, et beaucoup de locataires reçoivent à ce moment-là une proposition de hausse.

En zone tendue, cette hausse n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué. La procédure est celle de l’article 17-2 de la loi de 1989, et elle ne laisse pas de place à l’improvisation. Le bailleur doit adresser sa proposition au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. La lettre reproduit le texte de la loi et joint les six références de loyers du voisinage.

Le locataire accepte, ou pas. En cas de refus, ou s’il n’a pas répondu quatre mois avant le terme, l’une ou l’autre partie saisit la commission départementale de conciliation des Bouches-du-Rhône, qui rend un avis dans les deux mois. Sans accord, seul le juge peut fixer le nouveau loyer, et il doit être saisi avant la fin du bail. Faute de quoi, le contrat est reconduit aux conditions antérieures.

Même acceptée, la hausse ne s’applique pas d’un coup. Elle s’étale par tiers sur un bail de trois ans, par sixièmes sur un bail de six ans. Au-delà de 10 %, elle se répartit par sixième annuel, même sur un bail de trois ans. Le décret de zone tendue ajoute sa propre limite : la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage, ou 15 % du coût des travaux réalisés depuis la signature ou le dernier renouvellement du bail.

La révision annuelle en cours de bail

Entre deux relocations, le loyer ne bouge qu’une fois par an, et seulement si le bail contient une clause de révision. Sans clause, pas de révision du tout.

Le calcul reprend l’IRL : loyer en cours multiplié par l’indice du trimestre de référence de l’année, divisé par celui de l’année précédente. Un loyer de 720 € indexé sur le deuxième trimestre, révisé en septembre 2026, passe à 720 × 148,37 / 146,68, soit 728,30 €.

Le bailleur qui oublie n’a pas de rattrapage. Il dispose d’un an après la date prévue pour demander la révision ; passé ce délai, il y renonce pour l’année écoulée. Et la révision demandée tardivement ne prend effet qu’à la date de la demande, sans rétroactivité (article 17-1 de la loi de 1989). Sur le papier, la clause existe dans presque tous les baux ; en pratique, rien ne bouge tant que le bailleur ne la réclame pas. Ce détail compte à la relocation : un loyer resté sans révision depuis plus d’un an peut, lui, être relevé de l’IRL une fois.

Logement classé F ou G : aucune hausse, sans exception

C’est la règle la plus stricte, et elle s’applique partout en métropole depuis le 24 août 2022, date d’entrée en vigueur de cette disposition de la loi Climat et résilience. Un logement dont le diagnostic de performance énergétique affiche F ou G ne peut connaître aucune hausse de loyer. Ni révision annuelle, ni majoration à la relocation, ni réévaluation au renouvellement.

Le décret de 2026 le rappelle pour la relocation : dans ces logements, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, et aucune des exceptions (travaux, sous-évaluation) ne joue.

S’y ajoute le calendrier de la décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail en métropole, ni d’un renouvellement exprès. Les logements F suivront au 1er janvier 2028, les E en 2034. Des assouplissements ont été débattus au Parlement en 2026 ; à la date de cette mise à jour, la règle reste celle-là.

Dans le centre ancien, le sujet se croise avec le permis de louer : à Noailles, à la Belle de Mai ou sur Hoche-Versailles-Pelletan, la mise en location d’un logement passe par une autorisation préalable de la Métropole, qui vérifie que le logement ne met pas en cause la sécurité des occupants ni la salubrité publique.

Pourquoi le plafonnement de Paris ne s’applique pas à Marseille

Le plafonnement au mètre carré n’est pas une règle nationale. C’est une expérimentation ouverte par l’article 140 de la loi ELAN de 2018 aux territoires qui en font la demande. Le circuit est long : candidature de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, décret qui retient le territoire, puis arrêté préfectoral qui fixe des loyers de référence par quartier et par type de logement.

Pour Marseille, l’intercommunalité compétente est la Métropole Aix-Marseille-Provence. Elle a transmis une candidature pour la ville, et un observatoire des loyers existe, ce qui est un préalable. Mais aucun décret n’a retenu Marseille, et l’expérimentation elle-même arrive à échéance fin novembre 2026, sauf loi nouvelle. Une proposition de loi visant à la pérenniser a été adoptée en première lecture à l’Assemblée en décembre 2025 ; le scénario soutenu par le gouvernement depuis juin 2026 prolongerait le dispositif de deux ans pour les seuls territoires déjà engagés.

D’où deux conséquences concrètes, à la date du 24 septembre 2026. Aucun « loyer de référence majoré » ne s’impose à un bailleur marseillais. Et le « complément de loyer », que les bailleurs parisiens justifient par une terrasse ou une vue, n’a pas d’existence ici. Un simulateur qui vous annonce un « loyer maximum au m² » pour une adresse marseillaise se trompe de ville.

Contester un loyer trop élevé à Marseille

Le locataire qui pense payer plus que le plafond n’a pas besoin d’avocat pour commencer. La démarche suit quatre marches, et la plupart des dossiers s’arrêtent aux deux premières.

1. Établir les faits. Retrouver le dernier loyer du précédent locataire (bail, annonce ancienne, échange avec l’agence), la date de sa dernière révision et le DPE du logement. Puis refaire le calcul avec l’IRL.
2. Écrire au bailleur. Une lettre recommandée qui expose le calcul et demande la mise en conformité du loyer, avec le remboursement du trop-perçu.
3. Saisir la commission départementale de conciliation. La saisine est gratuite, par lettre recommandée adressée à son secrétariat, rattaché aux services de l’État dans le département. Bailleurs et locataires y siègent à parts égales et rendent un avis dans les deux mois.
4. Aller devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, si la conciliation échoue.

L’ADIL des Bouches-du-Rhône, installée à Marseille, conseille gratuitement bailleurs et locataires sur ces calculs, par téléphone ou sur rendez-vous.

Côté délai, les actions nées d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans, à compter du jour où l’on a connu, ou aurait dû connaître, les faits (article 7-1 de la loi de 1989). Un loyer excessif payé depuis deux ans reste donc contestable.

Une fois le bail signé et le loyer vérifié, restent les démarches de l’emménagement : savoir de quelle mairie de secteur dépend votre nouvelle adresse, demander le tarif de stationnement résident si vous avez une voiture, repérer les stations de métro les plus proches, et, avec des enfants, faire l’inscription à l’école du nouveau quartier. Les autres sujets de logement sont réunis dans la rubrique Se loger à Marseille, et les formalités de la ville dans Démarches et services.

Questions fréquentes sur les loyers marseillais

Avant de signer, demandez l’ancien loyer et la date de sa dernière révision, puis passez-les dans le calculateur. Si l’écart dépasse l’IRL sans travaux ni références pour le justifier, écrivez au bailleur en recommandé et gardez la commission de conciliation comme étape suivante. Et si le DPE affiche F ou G, aucune hausse n’est permise : c’est la vérification la plus rapide du dossier.